структурированное финансирование недвижимости

 3

1

Финансирование коммерческой недвижимости. Обзор

4

1.1

Введение

4

1.2

Инвестиционные стратегии

4

1.3

Структура кэш-фло

7

1.4

Анализ кэш-фло

10

1.5

Оценка недвижимости

12

1.5.1

    международная практика

12

1.5.2

    метод сравнения продажных цен и расходов

13

1.5.3

    закладная (ипотечная) стоимость

14

1.6

Инструменты финансирования (обзор)

16

1.6.1

    Non- Recourse- Structurе

16

1.6.2

    особые условия кредитных договоров (Covenants)

18

1.6.3

    основы и формы финансирования

19

1.6.4

    стоимость кредитования

22

1.7

Финансирование строительства

23

2

Covenants в финансировании недвижимости

24

2.1

Цель, содержание и область применения

24

2.2

Относящиеся к недвижимости Covenants

25

2.3

Относящиеся к балансу кредитополучателя Covenants

30

2.4

Правовые последствия

31

2.5

Правовые рамки оформления

34

2.6

Заключение

35

3

Структурирование финансирования

35

3.1

Стратегические принципы

35

3.2

Обслуживание капитала

36

3.3

Улучшение кэш-фло из финансирования

38

3.4

Доступ банка к кэш-фло недвижимости

39

3.5

Распределение риска между банком и клиентом

40

3.6

Горизонтальное структурирование

43

3.7

Дополнительное обеспечение

47

3.8

Риск при выходе (exit risk)

48

3.9

Цель финансирования

49

3.10

Качество партнёра и кредитоспособность

49

3.11

Стоимостные условия

50

3.11.1

    оформление и адаптация маржи

50

3.11.2

    разовые сборы

51

3.12

Практические примеры структурирования и Term Sheet

52

3.12.1

   Пример 1: различие клиентского и банковского сценариев 

52

3.12.2

   Пример 2: структурирование мезанин-займа

53

3.12.3

   Пример 3: анализ заявления клиента на финансирование (1)

57

3.12.4

   Пример 4: анализ заявления клиента на финансирование (2)

59

3.12.5

   Пример 5: риски девелопмента

60

3.12.6

   Пример 6: структура финансирования «step-up» для спекулятивного девелоп- мента

62

3.12.7

  Пример 7: структура финасирования приобретения и восстановления здания без пред-аренды

62

3.12.8

  Пример 8: Term Sheet

64

4

Финансирование девелопмента

67

4.1

Базовые структуры финансирования

67

4.2

Joint-Venture в девелоперских проектах

72

4.3

Обхождение с специальными рисками строительного финансирования

74

4.4

Инструменты финансирования низшего ранга

78

4.5

Возврат строительного кредита

78

4.6

Структурирование портфеля девелопера

79

4.7

Стратегия выхода (exit strategy)

80

5

Финансирование портфеля недвижимости

80

5.1

Предпосылки для финансирования

81

5.2

Анализ кэш-фло

84

5.3

Собственный капитал

85

5.4

Особенности структурирования финансирования портфеля

86

5.5

Финансирование реструктуризация портфеля

87

5.6

Проблемы финансирования международных портфелей

88

6

Особенности финансирования гостиниц

89

6.1

Исследование рынка

89

6.2

Финансирование строительства

90

6.3

Кредитополучатель

93

6.4

Модели договоров

93

6.5

Особенности анализа кэш-фло

96

6.6

Оценка стоимости

100

7

Реструктурирование финансирования недвижимости

101

7.1

Переговоры банка с клиентом

101

7.2

Варианты реструктуризации

101